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房地产调控政策近期趋于转松，那么，过去地产调控政策是如何由紧转松？当前政策相比于过去还有哪些可期待的放松方式？又会给资本市场带来怎样的影响？本报告对此进行展开分析。
历史上，地产政策如何由紧转松？我国房地产调控自08 年以来经历了三轮转松。总结来看，首先，地产销售和房价是触发政策转松的关键；其次，政策转松地方先行，地方政策约领先中央3-6 个月；第三，政策转松需要配合货币宽松才能取得更好效果；第四，从放松方式上来看，放松限购、降低贷款利率、调低贷款首付比例等政策效果更强。
本轮调控转松有何特点？一是调控节奏平缓。因城施策在2022 年上半年发力较多，2022 年底以来可发挥空间较少，节奏较平缓。而中央层面更侧重市场风险防范。二是一线城市的政策调整并不多。三是调整力度温和，各地基本没有普遍采取取消限购、大幅降低首付比例或大幅上调公积金提额等方式。
政策放松空间多大？本轮地产调控在供需两端出台了多元化的政策，相比于以往来说，在限购放松方面还保留着比较大的政策空间。此外，部分政策也有微调的可能：首先，房贷利率和住房公积金贷款利率均已降至历史新低，但房贷利率的下调幅度不及前三轮；其次，首付比例方面，首套房像北京和上海还有约5 个百分点的调整余地，而二套房还有下调空间；第三，从住房公积金贷款额度来看，部分二线城市还有上调空间；最后，交易环节税费方面，地方层面还可进一步出台契税补贴政策等。
存量房贷利率会怎么降？08 年央行也曾引导下调存量房贷利率，新政公布后股份行先于国有大行官宣下调。我们预计，本次存量房贷利率大幅、全面统一下调的概率较低。根据我们测算，若下调存量房贷利率调整至新增房贷利率水平，假定置换比例为20%，居民每年存量房贷的还贷支出约降低570 亿元，而这意味着存量房贷利率下调的影响有限。
地产调控转松，哪类板块受益？从行业表现看，地产、家电和银行获得超额收益较稳定。从板块轮动看，调控政策转松时，房地产行业率先得到提振，建材行情紧随其后开启。而建筑装饰、轻工制造和家用电器行业在周期中后段开始稳定获得超额收益。银行板块行情开始往往与信贷宽松的节点较为接近。
风险提示：政策解读存在偏差；政策更新不及时或推进力度不及预期；地产行业发生信用风险事件，房企流动性恶化超预期；经济恢复不及预期。
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